家や土地を持っている人なら誰もが払う「固定資産税」。

実は「更地（建物がない土地）」と「建物がある土地」では、税金の額が大きく違うんです。

今回は、令和7年度の最新情報※をもとに、その違いを分かりやすく説明します。

※本記事は令和7年7月13日に掲載した内容です。

目次

固定資産税って何？まずは基本を知ろう

更地(建物がない土地)の固定資産税

建物がある土地の固定資産税

実際にどのくらい違うの？具体例で比べてみよう

税金を安くする方法

注意したいポイント

まとめ

固定資産税って何？まずは基本を知ろう

固定資産税は、家や土地などの不動産を持っている人が毎年払う税金です。毎年1月1日の時点で不動産を持っている人に請求書が届きます。

令和7年度の税制改正について

令和7年度に税制改正が行われましたが、固定資産税の基本的な仕組みは変わっていません。

所得税などに変更がありましたが、土地や建物の税金については従来通りです。

税金の計算方法

固定資産税 = 不動産の価値 × 1.4%

この計算式自体は更地でも建物付きでも同じです。

でも「不動産の価値」の計算方法が全然違うんです。

更地（建物がない土地）の固定資産税

更地とは

更地とは、建物が何も建っていない土地のことです。

空き地や駐車場、建物を取り壊した後の土地などが当てはまります。

更地の税金の特徴

更地の場合、土地の価値がそのまま税金の計算に使われます。

つまり、

土地の価値が3,000万円 → 3,000万円 × 1.4% = 42万円

特別な割引がないので、土地の価値に応じてそのまま税金がかかります。

更地の良い点・悪い点

良い点：

建物のメンテナンス費用がかからない

土地を売ったり、新しく使ったりしやすい

建物分の税金はかからない

悪い点：

土地の税金が高い

特別な割引がない

建物がある土地の固定資産税

住宅用地の特例って何？

家が建っている土地には「住宅用地の特例」という特別な割引があります。この割引によって、土地の税金がグッと安くなります。

どのくらい安くなるの？

200㎡までの土地（小さめの住宅地）：

固定資産税：土地の価値が6分の1になる

都市計画税：土地の価値が3分の1になる

200㎡を超える部分（大きめの住宅地）：

固定資産税：土地の価値が3分の1になる

都市計画税：土地の価値が3分の2になる

建物自体の税金

建物にも税金がかかりますが、新築の家には軽減措置があります。

新築住宅：3年間、建物の税金が半額（マンションなど耐火建築物は5年間）

長期優良住宅：5年間、建物の税金が半額（マンションなど耐火建築物は7年間）

実際にどのくらい違うの？具体例で比べてみよう

令和7年度の計算例

条件：

土地の広さ：150㎡（約45坪）
土地の価値：3,000万円
建物の価値：1,000万円
固定資産税率：1.4%
都市計画税率：0.3%

更地の場合：

土地の固定資産税：3,000万円 × 1.4% = 42万円

土地の都市計画税：3,000万円 × 0.3% = 9万円

建物の固定資産税：0円

合計：51万円

建物がある土地の場合：

土地の固定資産税：（3,000万円 ÷ 6） × 1.4% = 7万円

土地の都市計画税：（3,000万円 ÷ 3） × 0.3% = 3万円

建物の固定資産税：1,000万円 × 1.4% = 14万円

合計：24万円

なんと、建物があることで年間27万円も税金が安くなります！

税金を安くする方法

1. 空き地に家を建てる

空き地や駐車場に家を建てると、住宅用地の特例が使えて税金が大幅に安くなります。

2. 建物をきちんと管理する

建物が古くなりすぎて「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例が使えなくなってしまいます。

3. 解体のタイミングに注意

建物を壊す場合、1月1日をまたぐタイミングに注意しましょう。1月1日に建物がないと、その年から特例が使えなくなります。

4. 土地を有効活用する

賃貸住宅を建てたり、自分で住む家を建てたりすることで、住宅用地の特例を受けられます。

注意したいポイント

古い建物は要注意

建物が古くなりすぎると「特定空家」に指定され、住宅用地の特例が使えなくなります。

そうなると、実質的に更地と同じ税額になってしまいます。

解体のタイミングは慎重に

建物を解体する場合、1月1日をまたぐタイミングが重要です。1月1日時点で建物がなければ、その年から住宅用地の特例が適用されません。

都市計画税も忘れずに

固定資産税だけでなく、都市計画税についても住宅用地の特例の有無で税額が大きく変わります。

令和7年度の改正について

令和7年度の税制改正では、所得税などに変更がありましたが、固定資産税の住宅用地の特例については変更がありません。

中小企業の設備投資に関する特例は延長されています。

まとめ

固定資産税では、更地と建物がある土地で税額が大きく違います。

建物があることで土地の税金は大幅に安くなりますが、建物の税金や維持費もかかります。

不動産を持ったり活用したりするときは、固定資産税の仕組みをしっかり理解して、総合的に判断することが大切です。

複雑な判断が必要な場合は、税理士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。